Kategorie
spółka z o.o.

Umowa najmu lokalu

Spis treści

Umowa najmu lokalu użytkowego/mieszkalnego

czyli o wynajmie majątku prywatnego dla spółki jako sposób na niższe podatki i ochronę przed egzekucją

Z tego wpisu dowiesz się w jaki sposób umowa najmu pozwala uniknąć podwójnego opodatkowania i pobierzesz darmowy wzór takiej umowy z moimi komentarzami (na samym dole).

Spółka z o.o. to forma wybierana ze względu na bezpieczeństwo i ochronę majątku prywatnego 💶. Wynika to z faktu, iż majątek spółki 🏢, jest zupełnie odrębny od majątku prywatnego 🧘 udziałowców.

Konsekwencją tego jest podwójne opodatkowanie, które działa w ten sposób:

najpierw podatek dochodowy płaci spółka i kiedy wspólnik chce wypłacić pieniądze dla siebie, znowu płaci podatek dochodowy.

Rozwiązania tego problemu są dwa:

  1. pozostawienie pieniędzy w spółce – dla spółek z o.o. posiadających status małego podatnika CIT, stawka tego podatku wynosi 9%. Dlatego popularne stało się leasingowanie drogich samochodów czy uwzględnianie różnych wydatków w „kosztach reprezentacji” lub reklamy. Nawet jeżeli nie obniżają podstawy opodatkowania, to pozwalają wydać pieniądze bez formalnego wypłacania ich ze spółki.
  2. wypłata środków inaczej niż dywidendą – prawo (w tym prawo podatkowe) jest skomplikowane, ale daje to przedsiębiorcom sporo możliwości. Jedną z tych możliwości są różne sposoby wypłacania pieniędzy ze spółki, którymi zajmiemy się w pierwszych 3 postach, a pierwszym jest umowa najmu lokalu.

1. Lokale mieszkalne i użytkowe do wynajęcia spółce (umowa najmu lokalu)

Popularnym rozwiązaniem, jest wynajęcie spółce np.:

  • biura 🏢,
  • placu parkingowego 🚦,
  • czy nawet mieszkania , z którego mogą korzystać pracownicy.

2. Dlaczego umowa najmu lokalu to korzystne rozwiązanie

Najem objęty jest relatywnie niską stawką opodatkowania 8,5% dla dochodów do 100 000 zł rocznie i 12,5% od dochodu ponad tę kwotę.

To sporo mniej w porównaniu z wypłatą dywidendy, która opodatkowana jest stawką 19%.

3. Jak to zrobić

Zawierając umowę najmu lokalu ze spółką.

UWAGA! W spółkach z o.o. udziałowiec zwykle jest także członkiem zarządu. W takich przypadkach spółkę w umowie musi reprezentować rada nadzorcza lub pełnomocnik spółki. Nie możemy zawrzeć umowy (w tym przypadku najmu), w której zarówno wynajmującym jak i reprezentującym najemcę będzie ta sama osoba.

4. O czym musisz pamiętać

Stawka czynszu najmu określona w umówię najmu lokalu musi być rynkowa.

5. Co to oznacza?

Przyjmijmy, że wynajmiesz spółce lokal biurowy w centrum miasta 🏢.

Jeżeli podobne lokale wynajmowane są za 5 000 zł miesięcznie, Ty nie powinieneś zawrzeć umowy na 10 000 zł, chyba że jest to szczególnie uzasadnione okolicznościami, np. znacznie wyższym standardem 💎 urządzenia pomieszczeń, od innych lokali w podobnej lokalizacji o podobnym metrażu.

Ustalając wysokość czynszu wystarczy, że będziesz rozsądny. Jeżeli przesadzisz, urząd skarbowy może zakwestionować ten wydatek i nie uznać go za koszt po stronie spółki. Twój podatek od wynajmu tej nieruchomości nie wzrośnie, ale spółka nie skorzysta z możliwości odliczenia tego najmu jako kosztu prowadzenia działalności.

Rozsądek zalecany jest także przy rozstrzygnięciu, czy chcesz wynajmować nieruchomość w ramach najmu prywatnego czy działalności gospodarczej. Od 2023 r. najem prywatny rozliczać można wyłącznie ryczałtem, jeżeli wynajmiesz nieruchomość prywatnie zapłacisz tylko podatek, natomiast jeżeli zrobisz to w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, oprócz podatku zapłacisz dodatkowo składkę zdrowotną.

6. Ile możemy zaoszczędzić

Przyjmijmy, że interesuje nas kwota 120 000 zł rocznie (dla równego rachunku około 10 000 zł miesięcznie).

Wypłacając tę kwotę jako czynsz najmu nieruchomości:

Od kwoty 100 000 zł – 8,5% = 91 500 zł

Od pozostałych 20 000 zł – 12,5% = 17 500 zł

W sumie, roczny zysk wyniesie 109 000 zł

Wypłacając tę samą kwotę jako dywidendę:

120 000 zł – 19% = 97 200 zł

Różnica wyniesie 11 800 zł w skali roku, niemal tysiąc złotych miesięcznie.

Czysty zysk z kwoty 120 000 zł tytułem najmu lokalu
109 000 zł
Czysty zysk z kwoty 120 000 zł tytułem dywidendy
97 200 zł

7. Podatki to nie jedyna korzyść tego rozwiązania

Spółka z o.o. jest popularna, ponieważ oddziela majątek prywatny udziałowców od majątku spółki. Korzystając z tego rozwiązania pozostawiamy nieruchomość poza spółką. W razie problemów finansowych, nieruchomość nie jest majątkiem spółki i nie może być przedmiotem zajęcia komorniczego.

8. Gdzie jest haczyk?

Nie każdy ma nieruchomość, którą może wynająć. Dla takich osób rozwiązaniem będzie wynajem ruchomości. O szczegółach tego rozwiązania w kolejnym wpisie!

Wzór umowy najmu lokalu mieszkalnego lub użytkowego z komentarzami

Poniżej, za darmo i bez rejestracji możesz pobrać wzór umowy najmu lokalu, pamiętaj proszę, że to jedynie wzór, jeżeli nie jest odpowiedni dla Twoich potrzeb, skontaktuj się ze mną i wspólnie wypracujemy najlepszą dla Ciebie umowę.

Uwaga 2! Ten wzór został przygotowany z myślą o zawarciu ze spółką, nad którą mamy kontrolę, jeżeli chcesz wykorzystać go w relacji z inną firmą, nad którą nie masz kontroli, koniecznie skonsultuj się z prawnikiem, ponieważ umowa wymaga kilku dodatkowych zabezpieczeń.

Mateusz Szczypa
radca prawny

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością to świetne rozwiązanie ponieważ:

  • jest bardzo elastyczna, może funkcjonować jako jednoosobowe przedsiębiorstwo lub zatrudniać setki osób,
  • jest bardzo bezpieczna, ponieważ majątek spółki i majątek udziałowców to dwa różne „koszyki”.

aby wykorzystać wszystkie możliwości jakie daje spółka z o.o. trzeba dobrze napisać jej umowę, jak to zrobić dowiesz się z tego wpisu.

LinkedIn
WhatsApp
Email

UWAGA

Pamiętaj proszę, że powyższy artykuł oraz wzór dokumentu nie stanowią porady, są jedynie zbiorem informacji. Przed podjęciem decyzji skontaktuj się z prawnikiem.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego/użytkowego
Umowa najmu lokalu

Z tego wpisu dowiesz się w jaki sposób umowa najmu pozwala uniknąć podwójnego opodatkowania i pobierzesz darmowy wzór takiej umowy z moimi komentarzami (na samym dole).

Czytaj więcej »
Kategorie
spółka komandytowo-akcyjna

Spółka komandytowo – akcyjna (S.K.A.) – podatki

Spółka komandytowo – akcyjna (S.K.A.) – podatki

Zanim zaczniesz, w tym wpisie (link) przedstawiłem ogólną charakterystykę spółki komandytowo – akcyjnej, jest to kompendium, z którym powinien zapoznać się każdy, kto rozważa prowadzenie działalności w formie spółki komandytowo akcyjnej. Niniejszy artykuł jest jego rozszerzeniem w zakresie przepisów podatkowych.

Przepisom podatkowym należy poświęcić więcej uwagi, ponieważ to one są główną przyczyną popularności S.K.A. Z tego artykułu dowiesz się:

  1. jakie podatki, składki i opłaty pozwala ominąć spółka komandytowo – akcyjna,
  2. jakie są zasady opodatkowania wynagrodzenia komplementariusza z tytułu prowadzenia spraw spółki,
  3. poznasz wpływ przekształcenia na wysokość podatku.
Na końcu artykułu możesz dołączyć do darmowego programu, którego jednym z etapów jest arkusz kalkulacyjny, w którym podając kwotę prognozowanych dochodów zobaczysz ile możesz zaoszczędzić.

Danina solidarnościowa

Wspólnicy S.K.A. nie zapłacą daniny solidarnościowej, jest to spora oszczędność, bowiem ten podatek to 4% od nadwyżki dochodu ponad 1 000 000 zł.

Dlaczego wspólnicy S.K.A. nie płacą daniny solidarnościowej?

Są na to dwie odpowiedzi, najpierw ta krótsza: danina solidarnościowa to podatek nałożony ustawą o podatku dochodowych od osób fizycznych. Natomiast wypłacając zysk ze spółki komandytowo – akcyjnej płacimy podatek od dywidendy, który wynika z ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Przepisy dot. daniny solidarnościowej wskazują konkretne przepisy, jakiego rodzaju dochody objęte są tą stawką i nie ma tam przepisu art. 22 ustawy CIT określającej podatek od dywidendy.

Spis Treści

Kalkulator podatkowy

Poniżej znajdziesz prosty kalkulator podatkowy. Wpisz przewidywaną kwotę dochodu firmy za cały rok (dochód tj. przychody minus koszty działalności, podatkami zajmie się kalkulator). Dla uproszczenia kalkulator obejmuje kwoty do 1 000 000 zł. Jeżeli przewidujesz wyższe dochody możesz skorzystać z bardziej rozbudowanego kalkulatora dostępnego w programie przygotowującym do przekształcenia – możesz się do niego zapisać na końcu tego artykułu.

Two columns
Pionowo
Poziomo
Kalkulator podatków w SKA
Summary
Nazwa Total
"{{getWooProductName}}" has been added to your cart

Podstawa prawna daniny solidarnościowej

Podstawa prawna daniny solidarnościowej to art. 30h ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż podstawę obliczania daniny solidarnościowej stanowi nadwyżka ponad 1 000 000 zł sumy dochodów podlegających opodatkowaniu na zasadach określonych w następujących przepisach tej ustawy:

  • art. 27 ust. 1 – skala podatkowa,
  • art. 27 ust. 9 i 9a – dochody osiągane poza terytorium Polski,
  • art. 30b – zryczałtowany podatek od dochodów ze zbycia papierów wartościowych lub pochodnych instrumentów finansowych,
  • art. 30c – podatek liniowy,
  • art. 30f – podatek od dochodów zagranicznej spółki kontrolowanej.

Gdyby wypłata zysku z S.K.A. była objęta daniną solidarnościową, powyższa lista musiałaby zawierać także art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (CIT).

Wynagrodzenie komplementariusza za prowadzenie spraw spółki

Dochody spółki mogą być rozdzielane pomiędzy wspólników nie tylko w postaci podziału zysku. Komplementariusze mogą otrzymywać wynagrodzenie także za prowadzenie spraw spółki, które jest niezależne od końcowej wypłaty zysku.

Kiedy otrzyma ją komplementariusz uprawniony do skorzystania z kwoty wolnej od podatku (rozliczający się według skali podatkowej/na zasadach ogólnych) – zaoszczędzi kilka tysięcy złotych rocznie na podatku PIT. Dzięki temu, od dochodów osiąganych tytułem prowadzenia spraw spółki komplementariusze mogą zapłacić 17% podatku + 9% składki zdrowotnej, ale jednocześnie skorzystać z kwoty wolnej od podatku w wysokości 30 000 zł (od tej kwoty zapłacą składkę zdrowotną!). Istotna jest tutaj sytuacja majątkowa komplementariuszy. Jeżeli mogą sobie na to pozwolić, efektywniejsze może być wypłacanie zysku raz w roku i korzystanie z tych pieniędzy przez cały rok, niż wypłata zaliczek (wątpliwości natury prawnej) czy pobieranie wynagrodzenia za prowadzenie spraw spółki (koszty składki zdrowotnej).

Podsumowując, dla osiągnięcia oszczędności podatkowych działanie w ramach S.K.A. należy przemyśleć i zaplanować.

Opodatkowanie VATem wynagrodzenia komplementariusza

Wynagrodzenie komplementariusza z tytułu prowadzenia spraw spółki podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 23%. Stwierdził to Minister Finansów interpretacją z dnia 1 lipca 2015 r. W sprawie PT8.8101.280.2015TKE.

„(…), czynności polegające na prowadzeniu spraw spółki komandytowej przez Wnioskodawcę - jej komplementariusza, wykonywane za wynagrodzeniem (bez względu na sposób jego ustalenia), będą usługami w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, świadczonymi przez podatnika prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą i będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.”

Z pełną treścią pisma można zapoznać się na stronie Ministerstwa Finansów pod tym linkiem.

Stanowisko Ministra Finansów zostało powtórzone np. w interpretacji indywidualnej Izby Skarbowej w Poznaniu, pismo z dnia 27 kwietnia 2016 r. Sprawa nr: ILPP3/4512-1-47/16-2/AW, z pełną treścią interpretacji można zapoznać się pod tym adresem (link).

Stanowisko dotyczące podatku VAT od prowadzenia spraw spółki zostało potwierdzone w orzecznictwie sądów administracyjnych, w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w wyroku z dnia 6 marca 2015 r. wprost potwierdził stanowisko Ministra Finansów:

„Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego prawidłowe jest stanowisko Ministra Finansów, zgodnie z którym czynności polegające na prowadzeniu spraw spółki komandytowej lub komandytowo-akcyjnej przez jej komplementariusza będącego spółką kapitałową, wykonywane za wynagrodzeniem, są usługami w rozumieniu art. 8 u.p.t.u., wykonywanymi przez podatnika prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą, a w konsekwencji podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”

Cały wyrok dostępny na stronie z orzeczeniami sądów administracyjnych, pod tym linkiem.

Składki na ubezpieczenia społeczne

S.K.A. jest korzystna także w zakresie składek, bo w porównaniu do prowadzenia działalności w formie innych spółek osobowych tutaj są spore oszczędności.

Brak składki ZUS – wspólnicy S.K.A. nie podlegają obowiązkowym ubezpieczeniom społecznym. Pod względem oszczędności niewątpliwie jest to plus, a jeśli potrzebujesz ubezpieczenia, bo np. nie przysługuje Ci z innego tytułu, możesz nawiązać ze spółką stosunek pracy.

Brak składki zdrowotnej

Wspólnicy S.K.A. również nie płacą składki zdrowotnej, a może ona wynieść nawet 9% dochodu! W takich przypadkach należy pamiętać o możliwości zawarcia z Narodowym Funduszem Zdrowia umowy dobrowolnego ubezpieczenia zdrowotnego. Kosztuje to około 500 zł miesięcznie, a brak takiego ubezpieczenia powoduje, że jeżeli w nagłej sytuacji trafisz do szpitala, to wyjdziesz z niego z rachunkiem, który może być spory. Oczywiście nie skorzystasz także z konsultacji lekarskiej w ramach NFZ.

Formularz kontaktowy

Możemy porozmawiać o pomyśle na Twoją spółkę, obliczyć konsekwencje podatkowe, oszacować ryzyko i potencjalne korzyści. Wystarczy podać adres email, aby otrzymać szczegóły spotkania.

Zaliczki na poczet zysku spółki komandytowo - akcyjnej

Podział zysku dokonywany jest za rok obrotowy, jednak mając pieniądze na rachunku spółki komplementariuszom często zależy na wypłacie zaliczki, w trakcie roku obrotowego.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 grudnia 2020 r. wydanego w sprawie o sygn. Akt II FSK 2048/18 orzekł, iż

„wypłaty zaliczek komplementariuszowi, w trakcie roku obrotowego, pozostają nieopodatkowane”.

Wyrok jest istotny, bowiem wynika z niego, iż obowiązek podatkowy komplementariusza powstaje z chwilą wypłaty zaliczki, a przekształca się w zobowiązanie podatkowe dopiero w momencie obliczenia dochodu spółki tj. w momencie kiedy znana już będzie wysokość podatku, jaką będzie musiał zapłacić komplementariusz. W tej konkretnej sprawie, Sąd przyznał, iż zaliczki wypłacane na poczet zysku spółki komandytowo – akcyjnej nie są opodatkowane.

Niestety takie stanowisko NSA nie oznacza, iż wraz z nim zmieni się postępowanie organów podatkowych. Dlatego, dopóki nie stanie się ono jedyną wykładnią przepisów przyjętą przez organy podatkowe należy albo nie wypłacać zaliczek, a jeżeli będziecie Państwo wypłacać, trzeba zwrócić szczególną uwagę na sposób obliczania wysokości podatku do pobrania i być przygotowanym na spór z organami podatkowymi, także przed sądem administracyjnym.

Przekształcenie w spółkę komandytowo - akcyjną

Kierując się zdrowym rozsądkiem, zakładam że większość nowo powstałych spółek komandytowo – akcyjnych to kontynuacje wcześniej prowadzonych działalności gospodarczych. Taka kontynuacja może być „równoległa” polegająca na tym, że przez jakiś czas prowadzimy równolegle dwie działalności. Tę dotychczasową wygaszamy realizując dotychczasowe zobowiązania, a nowe przyjmujemy poprzez nowo powstałą S.K.A. Jednak nie zawsze jest to możliwe.

Przekształcenie aktualnie prowadzonej działalności gospodarczej w S.K.A. może być konieczne kiedy posiadamy zezwolenia lub koncesje. Oczywiście o zezwolenie czy koncesję możemy wystąpić ponownie, jest to jednak czasochłonne.

Do przekształcenia zachęcają także zawarte wcześniej umowy, które musimy zrealizować. Może się okazać, że również w takiej sytuacji prowadzenie przez jakiś czas dwóch działalności równolegle będzie opłacalne. W zależności od sposobu prowadzenia działalności, istotne mogą być referencje, potrzebne w przetargach. Jednak tutaj przekształcenie nie jest jedynym rozwiązaniem i nie powinno być problemu z występowaniem w przetargach jako konsorcjum lub spółka celowa.

Nie będę kategoryczny w komentowaniu sposobu przekształcenia, bowiem wszystko zależy od konkretnych okoliczności.

Sam sposób przekształcenia też jest istotny – najprostszym sposobem, które nie jest do końca przekształceniem, to wniesienie zorganizowanego przedsiębiorstwa aportem do nowo powstałej spółki komandytowo – akcyjnej. Rozważyć należy dwie kwestie: wniesienie aportem nie pozwala przez dwa lata, nowej spółce na opodatkowanie CITem po stawce 9%, co oznacza, że jako komplementariusz zapłacisz nie 17,3% ale 19%.

Przy przekształceniu należy też pamiętać o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), który wyniesienie 0,5% wartości majątku przedsiębiorstwa.

Więcej o przekształceniu – jak przebiega i jak należy się do niego przygotować – dowiesz się z tego artykułu.

Mateusz Szczypa
radca prawny

Spółka komandytowo-akcyjna stała się „modna” w 2022 r. za sprawą zmian podatkowych wprowadzonych przez program Polski Ład.

Ale kwestie podatkowe to nie wszystko, poznaj zalety, wady i szczegóły prowadzenia działalności w tej formie [Czytaj dalej…]

Spółka komandytowo-akcyjna; Spółka komandytowo-akcyjna – podatki; person writing on white form paper

Darmowy program przygotowujący

Proponujemy czterotygodniowy, bezpłatny program przygotowujący, podczas którego dowiesz się czy S.K.A. będzie lepsza dla Twojej działalności. Co tydzień otrzymasz jeden mail:

    • ankieta – odpowiadając na zadane w niej pytania, dowiesz się czy akceptujesz ryzyko prowadzenia S.K.A. i poznasz sposoby jego ograniczenia,
    • kalkulator – uzupełniając osiągane lub prognozowane dochody zobaczysz jak zmieniają się Twoje obciążenia podatkowe w zależności od formy działalności,
    • instrukcje – kto z Twojego zespołu będzie szczególnie istotny, jakie dokumenty powinieneś już zgromadzić, na jakie koszty powinieneś być przygotowany.

Po ukończeniu programu zdobędziesz przede wszystkim dane, w opoarciu o które będziesz mógł podjąć przemyślaną decyzję.

WhatsApp
Email
LinkedIn