Umowa najmu lokalu użytkowego/mieszkalnego

czyli o wynajmie majątku prywatnego dla spółki jako sposób na niższe podatki i ochronę przed egzekucją

Z tego wpisu dowiesz się w jaki sposób umowa najmu pozwala uniknąć podwójnego opodatkowania i pobierzesz darmowy wzór takiej umowy z moimi komentarzami (na samym dole).

Spółka z o.o. to forma wybierana ze względu na bezpieczeństwo i ochronę majątku prywatnego . Wynika to z faktu, iż majątek spółki , jest zupełnie odrębny od majątku prywatnego udziałowców.

Konsekwencją tego jest podwójne opodatkowanie, które działa w ten sposób:

najpierw podatek dochodowy płaci spółka i kiedy wspólnik chce wypłacić pieniądze dla siebie, znowu płaci podatek dochodowy.

Rozwiązania tego problemu są dwa:

pozostawienie pieniędzy w spółce – dla spółek z o.o. posiadających status małego podatnika CIT, stawka tego podatku wynosi 9%. Dlatego popularne stało się leasingowanie drogich samochodów czy uwzględnianie różnych wydatków w „kosztach reprezentacji” lub reklamy. Nawet jeżeli nie obniżają podstawy opodatkowania, to pozwalają wydać pieniądze bez formalnego wypłacania ich ze spółki.
wypłata środków inaczej niż dywidendą – prawo (w tym prawo podatkowe) jest skomplikowane, ale daje to przedsiębiorcom sporo możliwości. Jedną z tych możliwości są różne sposoby wypłacania pieniędzy ze spółki, którymi zajmiemy się w pierwszych 3 postach, a pierwszym jest umowa najmu lokalu.

1. Lokale mieszkalne i użytkowe do wynajęcia spółce (umowa najmu lokalu)

Popularnym rozwiązaniem, jest wynajęcie spółce np.:

biura ,
placu parkingowego ,
czy nawet mieszkania , z którego mogą korzystać pracownicy.

2. Dlaczego umowa najmu lokalu to korzystne rozwiązanie

Najem objęty jest relatywnie niską stawką opodatkowania 8,5% dla dochodów do 100 000 zł rocznie i 12,5% od dochodu ponad tę kwotę.

To sporo mniej w porównaniu z wypłatą dywidendy, która opodatkowana jest stawką 19%.

3. Jak to zrobić

Zawierając umowę najmu lokalu ze spółką.

UWAGA! W spółkach z o.o. udziałowiec zwykle jest także członkiem zarządu. W takich przypadkach spółkę w umowie musi reprezentować rada nadzorcza lub pełnomocnik spółki. Nie możemy zawrzeć umowy (w tym przypadku najmu), w której zarówno wynajmującym jak i reprezentującym najemcę będzie ta sama osoba.

4. O czym musisz pamiętać

Stawka czynszu najmu określona w umówię najmu lokalu musi być rynkowa.

5. Co to oznacza?

Przyjmijmy, że wynajmiesz spółce lokal biurowy w centrum miasta 🏢.

Jeżeli podobne lokale wynajmowane są za 5 000 zł miesięcznie, Ty nie powinieneś zawrzeć umowy na 10 000 zł, chyba że jest to szczególnie uzasadnione okolicznościami, np. znacznie wyższym standardem 💎 urządzenia pomieszczeń, od innych lokali w podobnej lokalizacji o podobnym metrażu.

Ustalając wysokość czynszu wystarczy, że będziesz rozsądny. Jeżeli przesadzisz, urząd skarbowy może zakwestionować ten wydatek i nie uznać go za koszt po stronie spółki. Twój podatek od wynajmu tej nieruchomości nie wzrośnie, ale spółka nie skorzysta z możliwości odliczenia tego najmu jako kosztu prowadzenia działalności.

Rozsądek zalecany jest także przy rozstrzygnięciu, czy chcesz wynajmować nieruchomość w ramach najmu prywatnego czy działalności gospodarczej. Od 2023 r. najem prywatny rozliczać można wyłącznie ryczałtem, jeżeli wynajmiesz nieruchomość prywatnie zapłacisz tylko podatek, natomiast jeżeli zrobisz to w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, oprócz podatku zapłacisz dodatkowo składkę zdrowotną.

6. Ile możemy zaoszczędzić

Przyjmijmy, że interesuje nas kwota 120 000 zł rocznie (dla równego rachunku około 10 000 zł miesięcznie).

Wypłacając tę kwotę jako czynsz najmu nieruchomości:

Od kwoty 100 000 zł – 8,5% = 91 500 zł

Od pozostałych 20 000 zł – 12,5% = 17 500 zł

W sumie, roczny zysk wyniesie 109 000 zł

Wypłacając tę samą kwotę jako dywidendę:

120 000 zł – 19% = 97 200 zł

Różnica wyniesie 11 800 zł w skali roku, niemal tysiąc złotych miesięcznie.

Czysty zysk z kwoty 120 000 zł tytułem najmu lokalu

109 000 zł

Czysty zysk z kwoty 120 000 zł tytułem dywidendy

97 200 zł

7. Podatki to nie jedyna korzyść tego rozwiązania

Spółka z o.o. jest popularna, ponieważ oddziela majątek prywatny udziałowców od majątku spółki. Korzystając z tego rozwiązania pozostawiamy nieruchomość poza spółką. W razie problemów finansowych, nieruchomość nie jest majątkiem spółki i nie może być przedmiotem zajęcia komorniczego.

8. Gdzie jest haczyk?

Nie każdy ma nieruchomość, którą może wynająć. Dla takich osób rozwiązaniem będzie wynajem ruchomości. O szczegółach tego rozwiązania w kolejnym wpisie!

Wzór umowy najmu lokalu mieszkalnego lub użytkowego z komentarzami

Poniżej, za darmo i bez rejestracji możesz pobrać wzór umowy najmu lokalu, pamiętaj proszę, że to jedynie wzór, jeżeli nie jest odpowiedni dla Twoich potrzeb, skontaktuj się ze mną i wspólnie wypracujemy najlepszą dla Ciebie umowę.

Uwaga 2! Ten wzór został przygotowany z myślą o zawarciu ze spółką, nad którą mamy kontrolę, jeżeli chcesz wykorzystać go w relacji z inną firmą, nad którą nie masz kontroli, koniecznie skonsultuj się z prawnikiem, ponieważ umowa wymaga kilku dodatkowych zabezpieczeń.

Mateusz Szczypa
radca prawny

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością to świetne rozwiązanie ponieważ:

jest bardzo elastyczna, może funkcjonować jako jednoosobowe przedsiębiorstwo lub zatrudniać setki osób,
jest bardzo bezpieczna, ponieważ majątek spółki i majątek udziałowców to dwa różne „koszyki”.

aby wykorzystać wszystkie możliwości jakie daje spółka z o.o. trzeba dobrze napisać jej umowę, jak to zrobić dowiesz się z tego wpisu.

UWAGA

Pamiętaj proszę, że powyższy artykuł oraz wzór dokumentu nie stanowią porady, są jedynie zbiorem informacji. Przed podjęciem decyzji skontaktuj się z prawnikiem.

Umowa najmu lokalu

28 lutego, 2023

Z tego wpisu dowiesz się w jaki sposób umowa najmu pozwala uniknąć podwójnego opodatkowania i pobierzesz darmowy wzór takiej umowy z moimi komentarzami (na samym dole).

Czytaj więcej »